2024, le retour des investisseurs ?

Sans détour, la réponse est oui ! L’année 2024 a maintenant bien débuté et nous constatons un réel retour des investisseurs. Après des années 2022 et 2023 où le nombre de transactions destinées à l’investissement a diminué en flèche, un clair retour est perceptible en 2024. De manière factuelle, nous constatons à nouveau chez Latour & Petit une claire proportion d’acheteurs dont le but est de mettre le bien en location. Trois raisons principales sont à noter :

• La stabilisation des taux dont la brusque montée en flèche avait tétanisé le marché ;
• La prévisibilité retrouvée du coût des travaux, dont le coût total était devenu incertain pendant plusieurs mois ;
• L’augmentation des prix des loyers qui atténue celle des prix « post covid » ;

Vous êtes investisseur ou envisagez de l’être ? Trois conseils :

• Faites des offres ! Il n’y a pas de baguette magiquepour trouver des biens dont le prix serait inférieur au prix de marché. Tout d’abord, les vendeurs tout comme les agents immobiliers, ont plus facilement accès à des points de comparaison qui, s’ils ne permettent pas selon nous de déterminer le prix de présentation optimal, donnent souvent une excellente fourchette de prix. Aujourd’hui, l’immense majorité des biens sont présentés à leur « juste » prix.

à Notre conseil : ne cherchez pas le bien sous-évalué, vous risquez d’attendre longtemps ; c’est le moment de faire des offres, le marché bouge !

• Le bon investissement dépend avant tout de votre profil, prenant en compte les paramètres suivants :

1. Votre tendance ou votre aversion au risque ;

2. Votre choix entre rentabilité et plus-value ;

3. votre capacité ou volonté d’investissement pécunier évidemment mais également en temps de gestion.

Deux exemples opposés pour illustrer ce propos :

• Achat d’un appartement 3 chambres neuf à Woluwe : Investissement sans risque, rentabilité faible à court terme mais potentiel de plus-value élevé, investissement onéreux mais temps de gestion demandé faible.
• Achat d’une maison de 8 chambres pour colocation à Liège : investissement plus risqué, rentabilité excellente à court terme mais potentiel de plus-value limité, investissement raisonnable (vs rentabilité) mais temps de gestion important.

à Notre conseil : réfléchissez bien au type d’investisseur que vous êtes avant de penser à l’investissement que vous allez faire… et pensez sur le moyen terme, l’immobilier est un placement de relativement long terme !

• Le mythe de la « bonne affaire » du bien dont le PEB est classé G. Pour être clair, un mauvais PEB peut être un excellent comme un terriblement mauvais investissement. Il faut simplement prendre en compte deux paramètres dans ce cas de figure : 1. Le type de construction et la facilité ou la difficulté des travaux envisagés et 2. Votre propre compétence en gestion de travaux.

à Notre conseil : tout comme savoir quel type de profil d’investisseur vous êtes, il est bon de réfléchir à sa propre capacité à analyser une construction et à organiser des travaux. N’hésitez pas à vous faire conseiller et aider par des architectes. Le cout d’un tel conseil est faible par rapport aux risques pris avec les « surprises » que peut revêtir l’acquisition d’un bien immobilier et sa rénovation.

Vous êtes décidé à investir, connaissez votre profil et vous vous êtes bien entouré. Trois types d’investissement à regarder avec attention en 2024 :

• L’immobilier neuf : la demande est là et ne faiblit pas malgré des prix d’achat élevés. Pour un investissement tranquille et serein dont le rendement augmente doucement d’année et année et la réelle maîtrise des frais ou des charges, vous frappez à la bonne porte. Les loyers sont, tout comme les prix, élevés mais rencontrent toujours plus de demandes vu le confort et les qualités indéniables de ses biens. Le possible vide locatif est donc faible et les occupants restent longtemps dans un bien qui leur correspond.
• La colocation : la demande est là et ne faiblit pas malgré le nombre toujours plus important de biens mis sur le marché. Les tendances changent et les jeunes travailleurs souhaitent plus de mobilité tout en ne sacrifiant pas leur confort. Les nouvelles & magnifiques possibilités de colocation répondent parfaitement à ce schéma. En plus, l’accès à la propriété se fait plus tard ce qui pousse les candidats à louer un bien quelques années de plus. Attention toutefois, ne négligez pas l’investissement en temps que ce type de biens vous demandera pour une bonne gestion.
• En immobilier existant, « small is beautiful”. La taille des ménages et des familles diminuent, la mobilité augmente. Les biens « maitre-achat » changent et si hier l’appartement 2 chambres étaient le bien « standard », les recherches se portent plus aujourd’hui sur soit un appartement 2 chambres « compact », soit un appartement 1 chambre avec un espace de bureau. Les studios restent extrêmement prisés à l’investissement car apportant sécurité et rendement mais, attention au vide locatif potentiel ou à la rotation d’occupants importantes de ce dernier type de bien.

Un dernier conseil : on ne rigole pas avec la légalité de votre investissement. Fuyez les AirBnb ou les colocations sans autorisation (autorisation de région, de la commune ou de la copropriété, etc), ne mettez jamais en location un bien qui n’est pas totalement régulier en matière urbanistique et faites attention aux conséquences fiscales de votre investissement (appartement meublé par exemple).  N’oubliez jamais que (1) l’investissement immobilier résidentiel est moins liquide que vous ne le souhaiterez au moment où vous voudrez/devrez le vendre ; (2) l’investissement immobilier se fait sur le moyen à long terme, en sécurisant tant la plus-value espérée  à terme que la rentabilité rapide souhaitée.

Toute l’équipe de l’agence L&P est à votre disposition pour un entretien personnalisé dans le cadre de votre investissement. Nos conseils sont offerts et nous prenons le temps d’en discuter avec plaisir. Contactez-nous ou rendez-vous sur notre site internet !